展期近1年，碧桂园（02007.HK）2023年年报终于发布。
2025年1月14日晚间，碧桂园公布2023全年及2024上半年财务论述，公司2023年已毕总收入约4010亿元（东谈主民币，下同），税前损失约1673亿元；2024上半年已毕总收入约1021亿元，税前损失约108亿元。截止2024年6月30日，碧桂园净金钱仍保抓为正，约为741亿元。碧桂园股票也将于近日复原走动。
2023年计提逾千亿减值
2023年，导致碧桂园无数损失的最主要原因来自于往常计提的大额的存货减值准备。
财报露出，2021年以来，房地产商场徐徐过问下行周期，销售量价抓续下滑，关系金钱价值严重缩水。为客不雅反应商场变动对公司金钱价值的影响，公司对在建物业及抓作销售的已落成物业进行计提减值约为823.54亿元。
另外，受宏不雅经济环境、行业环境及敌手方负面财务现象等多重不利身分重迭影响，部分应收款项存在无法回收的风险，公司计提金融金钱及财务担保减值损失净额约372.43亿元；上述两项整个占税前损失总和的71.5%。
除此以外，2023年受商场下行影响，碧桂园部分名堂有筹商毛利出现了较大幅度的下降；房地产下行周期亦导致行业信用大幅收紧，企业信用融资规模被迫大幅压降。为了回收现款保险交房任务，以及保证2023年8月之前到期信用债券的兑付，碧桂园对部分名堂和千里淀金钱作念了较大的折价解决安排。据统计，2023年公司共托付超60万套房屋。2023年1—8月，集团偿还境表里公开商场债本金约185.4亿元。
2023年度，碧桂园连同其合作企业及联营公司共已毕包摄公司激动职权的契约销售金额约1743亿元，包摄公司激动职权的契约销售面积约2170万平方米。
据接近碧桂园的东谈主士向证券时报记者示意，碧桂园2023年财报计提尽头大额的存货减值准备，是基于管帐的严慎性原则所作的一种矜重处理，有助于企业准确反应存货的着实商场价值，能为投资者提供更可靠的财务信息，反应存货价值的着实情况。房地产行业受商场价钱波动影响，金钱价钱不断缩水，计提大额的存货减值理所应当，也反应了公司一贯矜重的财务治联想路。
另外，碧桂园2024年半年报存货减值计提已大幅减少为27亿元。上述东谈主士判断，碧桂园已将存货减值大部分出清，除非改日商场价钱还有大幅下落。同期，由于存货的公允价值随同商场情况动态波动，跟着外部环境的徐徐回暖，该部分减值改日可能转回。“始终来看，碧桂园当下的资债压力有望徐徐减缓，松驰自如。”
2024年上半年损失收窄
与2023年的无数损失比拟，碧桂园2024年上半年已毕较大减亏。
财报露出，鉴于2023年已较充分的计提存货减值准备，甚至碧桂园2024年上半年需计提的存货减值大幅减少，甚至本期结算毛利同比有所回升。截止2024年6月30日，碧桂园连同其合作企业及联营公司共已毕包摄公司激动职权的契约销售金额约260亿元，包摄公司激动职权的契约销售面积约265万平方米。
另外，为确保有限资源优先保交房，碧桂园通过归零预算全面限制非刚性用度支拨，遵循权贵。2024年上半年，公司销管用度同比大幅下降51%；其中行政用度同比镌汰25%，销售用度同比下降63%。
据悉，碧桂园已大幅压降非中枢非必要的有筹商支拨，精简组织架构，高管带头降薪，并取消多项福利待遇。全集团行政用度开销均按归零原则，非必要不支拨，刚性支拨通过整书册约等相貌尽量缩减。
“比拟较2023年商场的急速下行，2024年的商场更多呈现出一种‘跌无可跌’的状态，公司的大部分风险皆在2023年完成了‘出清’，展望公司2024年全年的损失也会大幅收窄。另外截止2024年6月30日，碧桂园净金钱仍有741亿元，好于商场预期，传递出对于公司财务现象的积极信号。”上述接近碧桂园的东谈主士示意。
不外，鉴于刻下仍处于保交房和开垦金钱欠债表的过渡阶段，碧桂园对于复原盈利的时间暂无法预估。公司将基于现存资源，争取早日完成保交房任务，尽快复原名堂时时有筹商，同期积极主动与各利益关系方换取制定新的债务治理诡计，更好地匹配刻下的商场周期以及公司资金情况，徐徐已毕始终及可抓续的本钱结构，探索房地产发展新阵势，徐徐扭亏为盈。
债务重组赢得阶段性贯通
就在本次财报公布前，碧桂园已于1月9日败露返璧务重组的阶段性贯通情况。
据公告，碧桂园已与由七家着名银行组成的息争委员会达成共鸣，此提案组成进一步谈判和具体文献的框架，美艳着碧桂园在落实重组方面的迫切里程碑。该重组提案倘若落实，将使碧桂园已毕大幅去杠杆化，筹画是减少债务最多116亿好意思元，还包括将到期时间延迟至最多11.5年以及镌汰融资成本，筹画是将加权平均假贷成本从重组前的每年约6%镌汰至重组后的每年约2%。
该息争委员会由共同抓有或限制碧桂园三笔银团贷款（未偿还本金总和为36亿好意思元）未偿还本金额约48%的贷款东谈主组成。息争委员会支撑碧桂园抓续努力落实重组，并欢悦与公司合作，确保公司陆续业务，将过问降到最低。碧桂园以为，该重组提案为公司其他境外债务重组提供了框架。
此外，碧桂园及照顾人一直积极与其他境外债权东谈主偏执各自的照顾人就重组提案进行确立性对话。包括与合共抓有或限制本集团刊行的好意思元优先单子及港元可换股单子（未偿还本金总和为103亿好意思元）未偿还本金额约30%的几许抓有东谈主合作。
手脚碧桂园控股激动的杨惠妍家眷，也正在筹商将碧桂园未偿还本金总和11亿好意思元的现存激动贷款调养为公司或从属公司股份，具体条件有待协定。自碧桂园诞生于今，杨惠妍家眷已通过借钱、增抓股票、购买债券、以股代息等多种相貌累计支撑集团总和约416亿港元，且未减抓股票。在416亿港元的流动性支撑外，杨惠妍家眷还以自抓的其他金钱，为碧桂园在银行间商场走动商协会刊行的15亿中期单子提供了担保。
碧桂园示意，通过债务重组，公司将领有更具可抓续性的本钱结构，大致专注于托付住房、陆续业务运营、保抓金钱价值及落实公司以为最有后劲为系数利益关系者提供价值最大化的业务及金钱出售计策。
华泰证券究诘以为，脱险房企债务压力收缩，一方面故意于房企自己基本面改善，另一方面则有助于脱险房企有更多资源用于保交楼，镌汰频年行业层面的“期房”信任问题，改善新址销售预期。
在手家底：逾3000个开发名堂可供出售
碧桂园改日的业务发展相通亦然商场柔软的话题。
据公告，在地皮储备及名堂方面，截止2023年12月31日，碧桂园整个限制进步3000个开发名堂，可售契约总面积介乎9000万平方米至9200万平方米。名堂包括马来西亚、泰国、澳洲、印尼、好意思国、印度、中国香港、英国及纽西兰9个海外商场的29个开发名堂，及位于中国内地的进步2900个境内开发名堂。此外，公司亦有约130万至140万个车位可供出售。
在境内现款流方面，于2024年至2039年的预测期内，碧桂园可用于境外分派的展望净现款盈余臆想介于200亿元至250亿元（东谈主民币）。该预测基于2024年至2039年公司进步2900个境内开发名堂的累计应占杠杆解放现款流量总和，以及出售非中枢金钱（包括几许城市更新名堂、买卖物业、金融投资偏执他境内少数职权金融投资）的所得款项，经扣除同期的境内有筹商用度及集团层面的境内债务后由公司预测得出。
境外现款流方面，碧桂园的境外金钱包括由境外从属公司抓有的29个海外开发名堂及几许少数职权金融投资，包括珠海万达买卖治理集团有限公司的股权及由全资从属公司CGVC Company Limited实益抓有的11项少数职权股权投资。
截止2024年8月，碧桂园臆想在2024年至2040年时刻，29个海外开发名堂产生的累计应占杠杆解放现款流量总和展望介于26亿好意思元至30亿好意思元。该臆想已计入现存名堂层面现款、地皮成本、建筑成本、商场履行及有筹商用度、偿债、税项及境外集团层面有筹商用度。
碧桂园还示意，公司正在出售境外少数职权金融投资，并已就此赢得紧要贯通。截止1月9日，约1.4亿好意思元的出售收益已存入（或诡计存入）用于重组提案的指定账户。在2025年1月至2033年的预测时刻内，公司预期透过出售该等少数职权金融投资筹集约6亿好意思元至8亿好意思元的净出售收益。公司致力在重组提案完成后，使用该等出售收益为重组提案提供资金及支撑新债务器用下的偿债包袱。
事实上，自2022年以来，碧桂园已累计解决难销类金钱及周转千里淀资金回笼超600亿元。举例，2023年8月，碧桂园出售了其所抓广州亚运城联营名堂公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元；2024年12月，碧桂园转让抓有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元，拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，现在盘算推算主要用于保交楼等名堂确立开支。
对于碧桂园改日的发展诡计我要狠狠射，杨惠妍在主席论述中示意，现在公司正以地产开发业务为中枢，努力探索建筑科技和代管代建两项新业务。现在，两项新业务已已毕孤独商场化运作，在各自领域符合当下商场变化不断进行自我完善晋升，并有望在改日与开发业务变成协力。